高端寫字樓物業管理的運營模式

高端寫字樓物業管理的運營模式大致可以分為兩類，一類是基礎物業管理，是以物業設施設備管理、維修、保潔、保安為主的基礎物業管理企業；該模型具有規模大、現金流相對穩定、資產運營輕、易于被國際資本市場認可的特點。許多龍頭企業利用上市機會開辟融資渠道，通過并購實現全球業務擴張和規模擴張，并在全球數十個國際和地區國家開展業務。第二類是物業運營管理。以經營性物業管理為核心競爭力，保證現金流，通過咨詢服務增加項目獲取能力和機會，結合資產管理獲取高額利潤的經營性物業管理企業。

高端寫字樓物業管理利用科技手段和服務外包降低成本，提高效率。

一是保持合理的外包項目比例，在提高服務效率的基礎上，適度降低成本，保證利潤率。2018年，百強企業外包項目中，清潔、綠化、設備維護、訂單維護等外包業務占比上升。外包人員占比方面，2018年百強企業外包員工總數為51.76萬人，同比增長10.32％。

二是創新技術應用，突破成本瓶頸。一方面，物業公司用機械代替人工，低消耗代替高消耗，如引進電子圍欄、清潔機械等，促進了基礎物業管理業務的用工率；另一方面，嘗試科學智能轉型，改進管理模式，提升管控效率。例如，綠城服務和應用技術，建立共享中心，形成數據驅動、智能高效的同行管理系統，降低勞動力成本，提高服務效率。龍湖智能服務自主開發技術產權系統，包括FM設施設備管理系統和RBA設施設備監管系統，貫穿所有項目的運營管理和共享服務，突破物理空間壁壘，實現智能化管控。

高端寫字樓物業管理的物業服務多元化。

2018年，百強企業平均多元化經營收入1.93億元，同比增長28.02％。多元化經營收入的業績貢獻為19.51％，同比增長1.31％，業績貢獻持續上升。探索客戶需求和提供增值服務已經成為業績增長的第二大驅動因素。一方面擴展到房地產整個價值鏈，向上下游開放。從房地產公司征地開始，到預售、竣工交付、業主入住等環節，發掘客戶需求，提供增值服務。另一方面，結合自身資源和特點，找準定位，反復發揮線下優勢，合理發展自身特色業務，主要包括資產管理和車位管理業務、零售和家居生活服務、公共空間業務、行李托運、美麗家居業務。