高端寫字樓物業管理的一些注意事項

我國居住小區一般規模較大，一個居住區分期建設的情況非常普遍，有自己獨立的區域，物業類型多，因此物業管理區域劃分的糾紛頻繁發生。物業管理區域的劃分直接影響到小區業主享有的權利范圍和小區的實際治理。如何正確理解劃分依據和標準，對物業服務企業和業主都具有重要意義。這些同樣適用于高端寫字樓物業管理。

考察各地有關物業管理的相關規定，不難發現，目前全國各地基本上都規定由房地產行政主管部門負責物業管理區域的劃分或審批。一般流程是建設單位在出售房屋前向當地房地產行政主管部門申請物業管理區域劃分，主管部門在規定時間內進行劃分或審批。這些同樣適用于高端寫字樓物業管理。

關于高端寫字樓物業管理區域的劃分標準，基于《物業管理條例》中提到的“共用設施設備、建筑規模、小區建設”等因素，各地進一步細化和補充了劃分時需要考慮的事項，一般要求主管部門從方便管理服務、方便業主生活的角度進行劃分。在確定物業管理區域時，應綜合考慮小區的建設情況、建筑規模、共用設施設備的管理和維護、小區布局等因素。配套共用設施設備的使用、管理和維護不能分離的，即使可以成為獨立封閉的區域，也不應當劃分為多個物業管理區域。了解到小區的高層區和別墅區沒有單獨配備物業管理用房，從實際管理和方便業主的角度出發，不宜將其劃分為兩個物業管理區域。同時小區的容積率、綠化率、車位率等規劃指標都是按照一個小區整體來匹配的。如果人為分開，部分業主將無法按原計劃享受小區配套的公共設施設備，這是不公平的。從劃分標準來看，物業管理區域的確定在現實中是一個復雜的問題，涉及到社區配套指標、公共設施設備是否可以單獨管理維護等專業問題的判斷，也應該由具備專業知識和技能的行政部門來確定，而不是由法院主觀判斷。